Antes de comprar un piso para alquilarlo conviene saber cuánto rinde de verdad una vez pagados los impuestos de compra y los gastos de cada año.
Cómo se calcula
- Inversión total = precio + ITP de tu comunidad + notaría, registro y gestoría (y tasación si pides hipoteca).
- Rentabilidad bruta = alquiler de 12 meses / inversión total.
- Ingresos reales = alquiler × (12 − meses vacío).
- Gastos = IBI + comunidad + seguros + mantenimiento (un porcentaje de la renta).
- Rentabilidad neta = (ingresos reales − gastos) / inversión total.
- Con hipoteca, se restan los intereses del primer año y se calcula la rentabilidad sobre tu dinero (inversión menos préstamo).
Ejemplo
Piso de 180.000 € en Cataluña alquilado por 900 €, con 450 € de IBI, 600 € de comunidad, 250 € de seguros, un 5 % para reparaciones y medio mes vacío al año:
- inversión total: 198.989 € (con el 10 % de ITP y los gastos);
- rentabilidad bruta: 5,43 %;
- rentabilidad neta antes de IRPF: 4,29 %, unos 8.533 € al año.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler de un año entre lo que cuesta la vivienda con impuestos y gastos. La neta resta antes los gastos de mantener el piso: IBI, comunidad, seguros, reparaciones y meses vacío.
¿Por qué no calcula el IRPF?
Porque la reducción por alquiler de vivienda cambia con el RDL 29/2026, pendiente de convalidación. Para el impuesto, usa la calculadora de alquiler de ImpuestoClaro.
¿Qué es la amortización del 3 %?
Un gasto fiscal: Hacienda permite deducir cada año el 3 % del valor de la construcción (sin el suelo). No es dinero que salga de tu bolsillo, pero baja el rendimiento que tributa.