Antes de buscar casa conviene saber hasta dónde puedes llegar. Hay dos límites y manda el más estricto:
- la cuota: los bancos no suelen aceptar que la hipoteca y tus otros préstamos se lleven más de un tercio largo de tus ingresos netos;
- el ahorro: tienes que pagar la entrada y todos los impuestos y gastos de compra.
Cómo se calcula
- Cuota máxima = ingresos netos × esfuerzo − otras cuotas. Con 2.500 € y un 35 %, son 875 € al mes.
- Hipoteca máxima por cuota = el capital que se devuelve con esa cuota: P = C · (1 − (1 + i)^−n) / i.
- Precio máximo. Se busca el precio más alto que cumple a la vez que el préstamo no pasa del porcentaje de financiación ni de la hipoteca máxima, y que tu ahorro cubre el resto del precio más el ITP, la notaría, el registro, la gestoría y la tasación de tu comunidad.
El 35 % de esfuerzo y el 80 % de financiación son criterios habituales de los bancos, no normas: cámbialos si tu banco usa otros.
Ejemplo
Con 2.500 € netos al mes, 40.000 € ahorrados, un interés del 3,01 % a 30 años y una vivienda de segunda mano en Cataluña:
- la cuota máxima es de 875 € y el banco podría prestarte hasta 207.275 €;
- pero el ahorro manda: el precio máximo es de unos 128.889 €, con una hipoteca de 103.111 € y 14.222 € de impuestos y gastos.
Con más ahorro o en una comunidad con menos ITP, el precio máximo sube.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio que la cuota no pase del 35 % del sueldo?
No hay ninguna ley que lo fije. Es el criterio de riesgo de la mayoría de bancos; algunos aceptan algo más con sueldos altos y otros piden menos. Puedes cambiar el porcentaje en la calculadora.
¿Por qué el ahorro limita tanto?
Porque los bancos suelen financiar el 80 % del precio (o de la tasación, el menor) y nunca los impuestos ni los gastos. El 20 % restante y los gastos de compra salen de tu bolsillo.
¿Cuentan los ingresos de los dos titulares?
Sí: pon la suma de los ingresos netos de todos los que firmen la hipoteca, y la suma de las cuotas de sus otros préstamos.