Avançar diners de la hipoteca (amortitzar anticipadament) redueix el deute i, amb ell, els interessos futurs. El banc et pregunta què prefereixes: baixar la quota i mantenir el termini, o escurçar el termini i mantenir la quota.
Com es calcula
- Situació actual: quota amb el capital pendent, l’interès i els mesos que queden; interessos futurs = quota × mesos − capital.
- Reduir quota: nova quota amb el capital menys el que avances i els mateixos mesos.
- Reduir termini: es manté la quota i es calculen els mesos necessaris: n = −ln(1 − P·i / C) / ln(1 + i), arrodonit cap amunt.
- Estalvi = interessos futurs d’abans − interessos futurs de després.
- Comissió (Llei 5/2019, art. 23): el límit que correspongui pel tipus d’hipoteca i els anys des de la signatura, aplicat al que avances.
Exemple
Deus 150.000 € a 25 anys al 3,01 % (variable, signada fa 2 anys) i avances 20.000 €:
- reduint quota, passes de 712,10 € a 617,15 € i t’estalvies 8.484 € d’interessos;
- reduint termini, mantens els 712,10 €, acabes 4 anys i 7 mesos abans i t’estalvies 19.460 €;
- comissió màxima: 0,25 % de 20.000 € = 50 €.
Fonts oficials
Preguntes freqüents
Què estalvia més, reduir quota o termini?
Reduir termini, gairebé sempre: en mantenir la quota amortitzes més de pressa i els interessos es calculen sobre menys deute durant menys anys. Reduir quota et dona més marge cada mes.
Quant em pot cobrar el banc?
En préstecs signats des del 16/6/2019: en variable, fins al 0,25 % els 3 primers anys o el 0,15 % els 5 primers, segons el contracte, i res després; en fixa, fins al 2 % els 10 primers anys i l’1,5 % després. Mai més que la pèrdua financera real del banc.
I si la meva hipoteca és anterior al 2019?
S’aplica la comissió de l’escriptura, amb els límits de la llei del 2007 per a les variables. Revisa-la abans d’avançar diners.
Quan convé més avançar?
Com més aviat millor, perquè al principi la quota és gairebé tot interessos. Compara-ho amb el que et rendirien aquests diners en un altre lloc i guarda sempre un coixí.