Adelantar dinero de la hipoteca (amortizar anticipadamente) reduce la deuda y, con ella, los intereses futuros. El banco te pregunta qué prefieres: bajar la cuota y mantener el plazo, o acortar el plazo y mantener la cuota.
Cómo se calcula
- Situación actual: cuota con el capital pendiente, el interés y los meses que quedan; intereses futuros = cuota × meses − capital.
- Reducir cuota: nueva cuota con el capital menos lo adelantado y los mismos meses.
- Reducir plazo: se mantiene la cuota y se calculan los meses necesarios: n = −ln(1 − P·i / C) / ln(1 + i), redondeado hacia arriba.
- Ahorro = intereses futuros de antes − intereses futuros de después.
- Comisión (Ley 5/2019, art. 23): el tope que corresponda por tipo de hipoteca y años desde la firma, aplicado a lo adelantado.
Ejemplo
Debes 150.000 € a 25 años al 3,01 % (variable, firmada hace 2 años) y adelantas 20.000 €:
- reduciendo cuota, pasas de 712,10 € a 617,15 € y te ahorras 8.484 € de intereses;
- reduciendo plazo, mantienes los 712,10 €, terminas 4 años y 7 meses antes y te ahorras 19.460 €;
- comisión máxima: 0,25 % de 20.000 € = 50 €.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué ahorra más, reducir cuota o plazo?
Reducir plazo, casi siempre: al mantener la cuota amortizas más rápido y los intereses se calculan sobre menos deuda durante menos años. Reducir cuota te da más margen cada mes.
¿Cuánto me puede cobrar el banco?
En préstamos firmados desde el 16/6/2019: en variable, hasta el 0,25 % los 3 primeros años o el 0,15 % los 5 primeros, según el contrato, y nada después; en fija, hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Nunca más que la pérdida financiera real del banco.
¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019?
Se aplica la comisión de tu escritura, con los límites de la ley de 2007 para las variables. Revísala antes de adelantar dinero.
¿Cuándo conviene más adelantar?
Cuanto antes, porque al principio la cuota es casi todo intereses. Compáralo con lo que te rendiría ese dinero en otro sitio y guarda siempre un colchón.