Si vendes una vivienda por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF, en la base del ahorro.
Cómo se calcula
- Valor de venta = precio − gastos de la venta (agencia, plusvalía municipal, certificado…).
- Valor de compra = precio + impuestos y gastos de la compra + mejoras.
- Ganancia = valor de venta − valor de compra.
- Exenciones de la vivienda habitual:
- si tienes 65 años o más, toda la ganancia está exenta (art. 33.4.b LIRPF);
- si reinviertes en otra vivienda habitual en dos años, queda exenta la parte proporcional a lo reinvertido (art. 38.1).
- IRPF = la escala del ahorro sobre la ganancia que tributa: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
Ejemplo
Vendes por 260.000 € con 8.000 € de gastos un piso comprado por 180.000 € con 18.000 € de impuestos y gastos:
- ganancia: 252.000 − 198.000 = 54.000 €;
- IRPF: 1.140 € (19 %) + 9.240 € (21 %) + 920 € (23 %) = 11.300 €, un 20,93 % de media.
Si reinviertes todo en tu nueva vivienda habitual, no pagas nada.
El RDL 29/2026 prevé una exención temporal para ciertas ventas, pendiente de convalidación y con requisitos sin confirmar: no se aplica aquí.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo restar?
De la compra: el ITP o el IVA y el AJD, la notaría, el registro, la gestoría y las obras de mejora. De la venta: la comisión de la agencia, la plusvalía municipal, el certificado energético y otros gastos que pagues tú.
¿Cómo funciona la reinversión?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual en dos años, la ganancia queda exenta en la misma proporción que reinviertes (art. 38.1 LIRPF).
¿Cuándo se paga?
En la declaración de la renta del año siguiente a la venta, en la base del ahorro. No hay retención para residentes.