La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) grava la subida del valor del suelo cuando vendes, heredas o te donan una vivienda. Desde 2021 hay dos métodos y pagas el más barato.
Cómo se calcula
- Método objetivo = valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia × tipo del ayuntamiento. El coeficiente máximo va del 0,09 al 0,40 según los años (columna de 2024 del RDL 8/2023); el tipo, hasta el 30 %.
- Método real = (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo / valor catastral total) × tipo.
- A pagar = el menor de los dos. Si no hay ganancia, nada.
- Si tu ayuntamiento tiene un coeficiente propio más bajo, escríbelo.
El RDL 29/2026 cambia los coeficientes desde el 1/12/2026 si se convalida: conocemos los de 9, 10, 14 a 17 y 20 o más años, y la calculadora te dice lo que pagarías con ellos.
Ejemplo
Vendes por 240.000 € una vivienda comprada por 160.000 € hace 10 años; el recibo del IBI dice 30.000 € de suelo y 75.000 € en total, y el tipo es del 30 %:
- objetivo: 30.000 × 0,12 × 30 % = 1.080 €;
- real: 80.000 × 40 % × 30 % = 9.600 €;
- pagas 1.080 € por el método objetivo.
Los coeficientes están pendientes de cotejar año a año en el BOE.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía?
En una venta, el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe la vivienda. Se presenta en el ayuntamiento en 30 días hábiles (seis meses en herencias, prorrogables).
¿Y si vendo con pérdidas?
No pagas: desde el RDL 26/2021 no hay impuesto si no hay ganancia. Tienes que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Qué coeficientes se aplican hoy?
Los de 2024 (RDL 8/2023), porque los de 2025 y 2026 no llegaron a aplicarse. El RDL 29/2026 cambia algunos desde el 1/12/2026, pero solo si se convalida. Tu ayuntamiento puede fijar coeficientes más bajos.