Este simulador calcula la cuota mensual de una hipoteca con el sistema francés, el que usan todos los bancos en España, y te enseña cuánto pagarás de intereses y cuánto debes al final de cada año.
Puedes simular tres tipos de hipoteca: fija (el interés no cambia), variable (Euríbor más un diferencial, revisado cada año) y mixta (unos años a tipo fijo y el resto variable).
Cómo se calcula
- Interés mensual. El TIN anual se divide entre 12. Con un 3,01 %, el interés de cada mes es el 0,2508 % de lo que debes.
- Cuota. Con el capital P, el interés mensual i y el número de cuotas n, la cuota es C = P·i / (1 − (1 + i)^−n). Es la misma todos los meses mientras no cambie el interés.
- Intereses y capital de cada mes. Los intereses del mes son la deuda pendiente por i; el resto de la cuota amortiza capital y reduce la deuda.
- Variable y mixta. En cada revisión anual el interés pasa a ser el Euríbor más el diferencial, y la cuota se recalcula con la deuda pendiente y los meses que quedan. El simulador supone que el Euríbor que escribes se mantiene todo el plazo. El interés nunca baja de cero (Ley 5/2019).
Ejemplo
La hipoteca media que registró el INE en julio de 2026 fue de 180.785 € a 26 años con un interés medio del 3,01 %. Su cuota es de 836,14 € al mes: en 312 cuotas devuelves 260.875,78 €, de los que 80.090,78 € son intereses.
Con 200.000 € a 30 años al mismo 3,01 %, la cuota sería de 844,29 €.
Antes de firmar
El banco tiene que darte la FEIN (ficha europea de información normalizada) con la cuota, la TAE y el cuadro de amortización de tu oferta, y el notario te asesora gratis al menos un día antes de la firma. Este simulador es orientativo: la cifra que vale es la de la FEIN.
Fuentes oficiales
Preguntas frecuentes
¿Qué interés pongo si aún no tengo oferta?
Por defecto usamos el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda que publica el INE (3,01 % en julio de 2026). Es una media: tu oferta dependerá de tus ingresos, tu ahorro y las vinculaciones que aceptes.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que se aplica al capital y con él se calcula la cuota. La TAE suma además las comisiones y los seguros vinculados, y sirve para comparar ofertas. Tienes la calculadora de TAE en este mismo sitio.
¿Por qué casi toda la cuota son intereses al principio?
En el sistema francés la cuota es fija, pero los intereses se calculan sobre la deuda pendiente. Al principio la deuda es máxima y los intereses también; con los años pesa más el capital.
¿El simulador sirve para una hipoteca mixta?
Sí. Elige «Mixto», indica los años a tipo fijo y el Euríbor y el diferencial del tramo variable. Al acabar el tramo fijo la cuota se recalcula con el capital pendiente.